Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met mogelijke risico's. Voor de jaarrekening 2022 is een uitgebreidere risicoanalyse uitgevoerd op de lopende grondexploitaties. Begin 2023 is dit door een extern bureau uitgevoerd met behulp van de Monte Carlo-methode.
Met de huidige woningopgave vanuit het rijk is er dringend behoefte aan sociale woningen. Dit betreft woningen voor 1-2 persoonshuishouden. Sociale huur voor onder andere statushouders en goedkope koop woningen voor 1-2 persoonshuishouden en meerpersoonshuishouden. De verdeling voor nieuwe plannen wordt 30% sociale huur, 30% goedkope koop en 40% middelduur tot dure koop. De bedoeling is om dit ook, voor zover mogelijk, door te voeren in bestaande plannen Met deze verschuiving loopt de opbrengstpotentie van de plannen mogelijk terug. Risico hierbij is, dat er te grote kavels worden uitgegeven voor deze woningen. Indien wij zorgen voor passende kavels voor deze woningen, kunnen we de vermindering in opbrengsten in de hand houden en houden we de kavels ook waarvoor ze bedoeld zijn. Dus kleine woningen op kleine kavels voor de goedkope koop, zodat deze bij verkoop ook weer in de goedkope koop sector vallen en wij ze niet opnieuw hoeven te bouwen. Ook is het zaak om er op toe te zien dat het percentage uitgeefbaar in plannen op een adequaat niveau ligt met realistische kavels. Peize zuid is een goed voorbeeld waar te weinig uitgeefbaar verdeeld is over ook nog eens te grote kavels wat heeft geleid tot een negatief resultaat.
De omvang van de risico’s met betrekking tot de actuele grondexploitaties in deze begroting is bepaald op circa € 1,5 miljoen. Dit heeft alleen betrekking op het project Peize-Zuid.
Bij de jaarrekening 2022 is voor een aantal lopende grondexploitaties een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Voor deze begroting gelden per project de volgende toelichtingen.
Grondexploitatie Haarveld
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet op gelost kunnen worden binnen de exploitatie.
Grondexploitatie Oosterveld Norg
Bij de jaarrekening is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd, waar uit is gebleken dat de resterende risico’s ruim zijn op te vangen binnen het verwachte positieve NCW resultaat van ca. € 1,3 miljoen. De aanbesteding van de civieltechnische werken heeft in 2022 met een aanbestedingsvoordeel plaatsgevonden, terwijl we er rekening mee hielden dat deze inrichtingskosten hoger zouden uitvallen. Voor de toekomst, in het licht van de huidige inflatie, is de kans zeer groot dat de volgende aanbesteding zonder dit voordeel, of zelfs nadeliger zullen uitvallen. De kavelverkoop verloopt echter nog steeds conform (of zelfs boven) verwachting.
Grondexploitatie Peize-Zuid
De gevoeligheidsanalyse van de grondexploitatie van Peize Zuid geeft een grillig beeld van de mogelijke effecten van o.a. kostprijs- en rentestijgingen en opbrengstendalingen mede ten gevolge van het invoeren van een hoog percentage aan sociale woningen waaronder goedkope koop woningen met aangepaste grondprijzen. Omdat de grondexploitatie een klein positief resultaat geeft kan dit snel omslaan in een negatief resultaat. De ramingen van kosten zijn echter nog steeds erg globaal en bevatten bovendien een opslag voor mogelijke prijsstijgingen en onvoorziene uitgaven (een prijsstijging ten opzichte van 2021 van 15% en een extra opslag voor onvoorziene uitgaven van 10%). Bij de verdere uitwerking van de uitgangspunten van het plan wordt de grondexploitatie zoveel mogelijk als leidraad aangehouden. Keuzes die mogelijk negatieve gevolgen voor de grondexploitatie zullen hebben, worden in goed overleg met de projectleider gewogen. Verder zal er zoveel mogelijk aan risicobeperkende maatregelen gedaan worden, zoals de investeringen afstemmen op de te verwachten opbrengsten, zodat er zo kort mogelijk moet worden voorgefinancierd.
Grondexploitatie Westeresch
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet op gelost kunnen worden binnen de exploitatie.